北京护航“保交楼” 商品房预售资金监管主体调整为政府

12月22日，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）》（简称《办法》），面向社会公开征求意见。《办法》明确，预售资金拟由过去的银行监管调整为政府监管，引入了市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，强化对商业银行的执行监管。同时，在流程制度、支取管理、日常监管方面进行了优化和加强。

业内人士认为，《办法》调整直击此前预售资金监管漏洞，是对过去“糊涂账”的一次系统调整。此次新规将避免房企提前挪用预售资金，督促用于项目工程建设，减少延迟交付及防范项目烂尾的现象，更好维护购房者的合法购房权益。未来预计将有更多城市跟进。

从银行监管调整为政府监管

《办法》将监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。

在确定监管额度方面，创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。更好保障重点监管额度资金，能覆盖项目建安成本，防范项目资金风险。

此外，《办法》完善了社会多方监督机制，特别是要求购房人应将所支付的购房款存入市住房城乡建设委、资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。

对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，《办法》强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。同时，引入了市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次北京预售资金监管政策的最大变化是，真正构建了科学的监管体系，由银行作为监管主体改为政府为监管主体。而且，预售资金关联方的关系也更加清晰了，即“1+3”的模式。其中“1”就是指地方政府，具体是由市住房资金中心来承担工作。而“3”是指三方关系，即商业银行、房企和购房者。这样可以更好地理顺关系，更好地为保护购房者的权益落实监管工作，也更好地落实各方主体的权责利关系。

“一些用词表述也有非常大的变化。比如这次明显强调了对资金进出的流动监管，即增加了‘专户收存’‘核定支出’。这样就把过去的静态监管即‘专款专用’，改为动态监管，把进出两个环节都管好，确保监管有效且科学，真正把监管两个字做扎实。”严跃进补充说。

商品房预售资金优先用于工程建设

所谓预售资金监管，是商品房的购房款都要存入银行的专用账户，其中一部分为重点监管额度。开发商不得随意提取，保证楼盘的预售款优先用于工程建设。开发商按照工程进度的各个节点，按比例提取工程建设款。

据悉，早在2010年，北京市印发了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，建立“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”的监管模式。2013年7月，修订的《北京市商品房预售资金监督管理办法》，继续坚持原有监管原则，对暂行办法进行了完善。2015年12月，北京相关部门对预售资金收存和支取条件进行微调。

但是，近年来，随着房地产市场供求关系的重大变化，预售资金监管工作也面临着新形势、新问题。住建部在多次会议上强调要加强预售资金监管，并会同人民银行、银保监会发布《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）。同时，最高法、住建部、人民银行发布《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）。

在此背景之下，此次北京修订了《北京市商品房预售资金监督管理办法》。据悉，这一方面是为进一步加强商品房预售资金监督管理，也是为了保证商品房预售资金优先用于工程建设，切实维护商品房交易双方合法权益。此外，管理办法的公开征集意见时间为2023年12月22日至2024年1月22日。

《办法》调整直击此前漏洞

在诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱看来，由于目前大多数新房是期房，若后期开发商出现资金流问题，就会导致不能按时交付房屋，甚至出现烂尾项目，从而影响购房者的合法购房权益。预售资金监管在房屋交付上起到决定性作用。

“此次新规将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，有效防范房企提前使用预售资金，避免房企前期挪用购房者预售资金，督促购房者的房款用来项目工程建设，减少延迟交付及防范烂尾楼项目的现象，更好维护购房者的合法购房权益，社会稳定。同时，近年来的交付风险也影响购房者购房信心，将购房需求分流至二手房，预售资金监管主体的变更将会对新房市场的去化有一定利好。”王小嫱如是说。

严跃进表示，《办法》调整明显直击此前的监管漏洞。在最近两年发生的烂尾楼事件中，部分商业银行违规挪用预售资金来偿还开发贷，或者没有履行监管职责导致预售资金蒸发，造成了很多问题。所以此次新规其实就是对过去“糊涂账”的一次系统调整。

陈文静则认为，北京此次修订商品房预售资金监管政策，是快速落实12月21日住建部部长倪虹在全国住房和城乡建设工作会议中“保交楼落实属地责任，加强预售资金监管”的要求。此次北京强化预售资金监管，将有助于防范项目风险，稳定购房者预期，对市场信心提振或将起到积极作用，未来预计将有更多城市跟进。