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房地产业热议“白名单” 民企呼吁扩大受惠范围

来源:第一财经 日期:2023/11/24 9:26:59
综合多方消息,监管机构正在起草一份房地产企业“白名单”,可能涵盖50家规模房企。

[ 华泰证券数据显示,2023年前三季度,房地产境内债发行规模同比降低8%,总量下降的同时,国央企发债规模占比高达91%,较2020年同期上升33个百分点。 ]

综合多方消息,监管机构正在起草一份房地产企业“白名单”,可能涵盖50家规模房企,国有房企和民营房企都会列入其中,并获得信贷、债券和股权融资等多方面支持。

第一财经记者经多方采访获悉,该名单的具体情况仍未公布,受访的房企以及银行方面都表示尚未接获名单。

目前,面临融资困境的主要是一众民营房企。多家民营房地产公司对记者表示,虽然此前“三支箭”等政策全方位支持房企融资,但真正被惠及企业较少,金融机构对民营地产企业放款仍较为严苛,呼吁后续有切实助力企业经营的政策。

有房企表示,现在“不敢抱有太高预期”,融资之外,销售回暖对化解困境更加重要。

民营房企融资现状仍堪忧

本轮金融机构纾困房地产以来,“白名单”制度并非新鲜事物。

近两年,已出现多个版本的房企融资“白名单”。

2022年5月,监管部门指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,出现了“示范性发债、优质民营房企”名单,美的、碧桂园、龙湖等在列。

2022年11月,金融支持地产融资“三支箭”连发,从“第一支箭”银行信贷融资打开,到“第二支箭”债券融资支持,再到“第三支箭”股权融资重启,房企似乎看到融资破冰的曙光。彼时,国有六大行便联合建立了区域优质房企“白名单”,划定18家优质房企进行重点支持,包括央国企、民企和混合所有制企业。

今年1月,人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,会中提到,有关部门正起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间,龙湖、金地、碧桂园、新城、美的、远洋、滨江等榜上有名。

不过,一系列政策及会议之后,金融机构的观望情绪依然严重。中国房地产业协会此前调研发现,在政策落地上,商业银行相互观望,效果很不理想。有民营房企尚未出险,但融资依然艰难,现金流很紧张;地方政府协调银行提供的专项借款,也不能充分利用。

华泰证券数据显示,2023年前三季度,房地产境内债发行规模同比降低8%,总量下降的同时,国央企发债规模占比高达91%,较2020年同期上升33个百分点。

在中指研究院日前召开的一场闭门研讨会上,有房企表示,当下民营房企融资仍然较为困难,境内融资方面,金融机构对资产质量要求较为苛刻,开发贷的过程监管比以前更加严格;海外债方面,融资窗口基本已经关闭。

谁将进入“白名单”引猜测

“50家房企融资白名单”消息流出,让房地产业界对政策加码多了一份期待。哪些房企有望进入?业内众说纷纭,多参考房企的销售规模、资产规模、有无债务出险等因素。

易居研究院表示,按照目前房地产市场的新形势和新情况,进入本轮白名单的房企,首先其资金状况和财务状况得稳健,若企业本身已出现重大资金问题,或会纳入到“一企一策”名单中。

亿翰智库认为,评判房企是否进入白名单,或有两项要素,第一是企业的销售规模,规模较大的企业相对来说也就更重要;第二是投资者的认可程度,并不是出了险就一定不能上白名单,在债务重组或偿还方面有明确进展的,还值得“救一救”的企业同样也有进白名单的机会。

也有声音认为,本轮受益的仍将是央国企及少数优质民企。浙商证券就认为,此次政策会以支持央国企及未出险民企融资为主。

中指研究院企业研究总监刘水认为,监管部门制定的白名单中房企或有以下特征:一是具有系统重要性,销售额、资产规模靠前。二是淡化企业性质,央国企、民营房企及混合所有制企业均会在列。三是资产优质、专注经营、有较大行业影响力的出险房企,也可能列入。

记者查询中指研究院销售榜单发现,此前获得“第一支箭”信贷支持的房企,包括万科、龙湖、美的置业、绿城、碧桂园、中海、滨江、招商、华润、金地、建发、保利、华侨城等房企,大多在今年前十月销售总额前50行列中;获得“第二支箭”支持的房企,与前述房企有重合,两项整体涉及房企大约20家。除了这些房企,销售前50榜单中,余下的多是一众央国企和少数已出险民企。

民营房企渴望“甘霖”

“白名单”消息流出后,各方人士态度不一。

央国企人士普遍更关注销售问题,一家华北央企内部人士表示,之前“三支箭”实际落地效果比较一般,销售端目前也很艰难,“卖房的人比买房的多”,当下市场有点恶性循环,改善销售端状况更关键。

民营房企则态度分化。华北一家未出险民企人士表示,公司本来也一直在发债,政策不算特别大的利好,对爆雷房企可能更有意义,如果名单公布,其所在公司应该会被列入。

华南一家混合所有制房企内部人士对记者表示:“太好了!对我们公司来说,肯定能缓解资金之渴,而且按照规模看,怎么算我们都应该在名单中了。”

另一家出险房企人士较为悲观,称实际作用或许不大。在他看来,如何解决金融机构对民营房企的“风险厌恶”问题更重要,而且销售端回暖实际上意义更大。

一位在国有大行从事风控工作的人士对记者表示:“民营房企究竟能否受益于此项新政,主要还得看企业自身实力和房地产市场回暖情况。”

他进一步解释道:“两年多来民企在土地市场拿地表现低迷,有些民企几年没拿地,实质上已近乎退出地产行业,还有一些民企在销售端十分疲软,这样的民企毫无可能获得新增融资,而依然活跃在土地市场且其销售端现金流正常的民企,数来数去也就那么几家了。”

另一位券商分析师则对记者表示,从消息面看,受到金融支持的房企将扩容,但房企即便出现在名单上,也未必就能获得更多融资支持,能不能熬下去,主要还是看其经营情况。

“金融系统要做风控,谁都不能承受房地产坏账,提供一定的融资支持确实在短期内可以缓解债务压力,但这一举措不能改善市场状况和房企自身经营现状。”他说道。

西政资本认为,银行放不放水决定了大部分民营房企的生死存亡,要想真正为民营房企提供支持,就要实现金融机构的“尽职免责”,减少其在资金投放时的后顾之忧。

中房协建议,为防止各个金融机构相互观望、相互推诿,应尽快建立主办银行制度,由对开发企业贷款最多的商业银行为主办银行,协调其他相关银行和金融机构通过展期、新发贷款、处理资产偿还借款等途径,缓解房企流动性风险。对违约情况不太严重、积极保交楼、注重信用、业务布局和资产状况较好的开发企业,通过主办银行制度有效控制风险。


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