法拍平台商业用房屡现流拍，“捡漏”房为何难出手？

今年以来，被称为“捡漏房”的法拍房挂拍量逐渐走高，导致成交量有所增加。不过，整体成交率仍处在较低水平。其中，在挂拍的各类房产中，商业用房成交率尤其偏低，还未过20%。因此，司法拍卖平台时常有商业地产项目流拍的信息出现。包括一线城市在内，商业地产项目的流拍也常有发生。

据机构统计，今年前10个月商业用地成交率较高的城市是上海、宁波、杭州、苏州、温州，均超50%；流拍率较高的城市是兰州、哈尔滨、呼和浩特、西宁，均超90%。那么，目前哪类项目容易出现流拍？为何商业用房在法拍中成交率低？

商业项目频现流拍

今年以来，在司法拍卖平台上，商业用房流拍的事件屡见不鲜。这种商业法拍房一般是指房子的业主无法按时还款或履行其他合同条款，金融机构或债权人会通过法律程序将房屋拍卖。

比如，评估价超163亿元的深圳世茂深港国际中心部分资产第二次被摆上了法拍的货架。据京东司法拍卖平台显示，此次标的物起拍价格为104.35亿元，相比今年7月130.44亿元的拍卖价格，下降了26亿元，但在11月16日也因无人出价而流拍。

而早在2017年，世茂股份在招拍挂市场上以239.43亿元拿下深港综合体项目的国有建设用地使用权。按照原计划，世茂深港国际中心将打造为深圳的一个重量级地标，其规划高度也将成为“深圳第一高楼”。根据规划，世茂深港国际中心将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。如今，该项目面临司法拍卖，这也是近7年以来司法拍卖的最大估值的资产。

值得关注的是，根据最初的土地出让要求，商业部分需自持，办公楼、酒店、公寓则至少自持10年。但是，目前的市场环境与拿地时已相去甚远。而且该项目体量太大，投资、运营都有压力，这足以令人望而却步。

也是在同一天，11月16日，据阿里资产拍卖平台披露，义乌世贸中心项目主楼、裙房、配套地下部分和相关设施设备因无人出价而流拍。资料显示，该项目主楼高215米，建筑楼层共46层，其中1层至34层用途为五星级大酒店，36层至46层用途为商务办，评估价约为26.87亿元，起拍价约为17.19亿元。这也是该标的物的第二次拍卖，由于该标的物整体打包拍卖，不单独拆分处置，总价高也是其难以出手的原因之一。

而在11月12日，阿里资产拍卖平台显示，位于马甸桥东北角的北京燕莎盛世大厦90套房产流拍，其中包含45套商业用房，当前价为5.25亿元，评估价为6.56亿元。这已是该标的物第三次流拍。在首拍流拍后，该标的物的起拍价变为5.245亿元，经历了两次流拍后，该标的物进入变卖阶段，最终无人出价。

另外，近期流拍的商业项目还包括：中国信达所持的4笔国通信托计划受益权及信托费用债权（金泉广场资产包）第五次拍卖流拍，此次起拍价约为18.37亿元；呼和浩特东达城市广场酒店433套商业房产流拍，当前价7.08亿元；杭州临平玖玖国际财富商业用房流拍，起拍价约8.15亿元等。

商业用房拍卖成交率仅为17.06%

今年1-10月各类房产法拍情况对比表

图/纬房研究院、国信达数据

目前，包括一线城市在内，部分商业地产在折扣不少的情况下，仍然多次流拍。事实上，法拍房的价格通常较低，也被称为“捡漏”房，但购买此类房产存在一定风险，可能存在隐藏的债务或纠纷等问题，因此流拍也属正常现象。但是，在房地产下行周期，商业用房的法拍似乎更难了。

据纬房研究院、国信达数据联合完成的今年1-10月全国法拍房大数据分析报告显示，今年1-10月，全国已成交法拍商业用房中40个大中城市挂拍量较高的是成都、重庆、郑州，挂拍量分别是7331套、5233套、1591套；成交率较高的城市是上海、宁波、杭州、苏州、温州，均超50%；成交折扣率较高的城市分别是昆明、三亚、贵阳，均在95%以上；流拍率较高的城市分别是兰州、哈尔滨、呼和浩特、西宁，均超90%。

事实上，目前，商业地产与住宅等其他物业相比，在拍卖市场的成交率上不甚理想。另据上述全国法拍房大数据分析报告显示，今年1-10月，全国法拍房挂拍量约为42.87万套，同比增长16.24%；成交量为12.22万套，同比增长15.77%。值得关注的是，在成交率方面，今年1-10月全国法拍房成交率为28.50%，其中商业用房成交率最低，仅为17.06%。相比之下，住宅用房的成交率达到35.98%，工业用房也达到27.56%。

以北京为例，瀚海数据研究院统计数据显示，今年10月，北京法拍房挂牌房源785套，环比上涨33.5%，同比上涨7.53%。其中，住宅成交率为48.26%，别墅成交率为32.35%，商办成交率为21.67%。另外，10月，北京市法拍市场共计成交法拍房234套，从房源用途来看，普通住宅占比67.09%，办公类占比10.68%。

北京东方瀚海拍卖有限公司CEO曹辉认为，由于目前企业经营环境和压力出现变化，写字楼的出租率随之下降。企业效益降低就会让写字楼的空置率提高、租金下降。而对于购买写字楼的客户来说，关注的重点就是租金回报率和出租稳定性，所以目前，写字楼的成交比一般住宅相对较少。

“由于近年来商业的交易场景逐渐从线下转到线上，很多以线下交易的实体店面临冲击，除了餐饮等生活必需的服务性企业还需要商业门店，很多的经营都转到网上，那么商铺的空置率也在增加，购买商业的客户预期就在下降。”曹辉表示，以前有“一铺养三代”的说法，觉得只要是商铺，就一定可以有商业交付的场景，现在随着“网络+物流”的发展，让线下交易场景发生了很大的变化，尤其是经历了疫情的影响，越来越多的交易都是非接触式的，自然而然客户购买商铺的热情就降温了。